Почему сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной: скрытые риски, о которых молчат риелторы

Почему мечта о собственной квартире может превратиться в судебный кошмар: разбираемся с экспертом

Покупка недвижимости для большинства россиян — это главное финансовое событие жизни. Мы копим годами, влезаем в ипотеку, выбираем район и планировку, уже представляя, как расставим мебель. Но за красивым фасадом «чистой сделки» часто скрываются юридические мины замедленного действия. В 2026 году законодательство и судебная практика стали еще жестче к покупателям, требуя от них максимальной осмотрительности.

Чтобы разобраться, почему даже проверенные документы не всегда гарантируют право собственности, мы обратились к Андрею Владимировичу Малову. Он — основатель юридической фирмы Malov & Malov, за плечами которой уже 18 лет реальной практики и сотни выигранных жилищных споров. Андрей Владимирович объясняет сложные механизмы простым языком, помогая нам понять, где именно кроется опасность.

Иллюзия «чистого» паспорта и забытые наследники

Одна из самых распространенных ошибок покупателей — это вера в то, что выписка из ЕГРН или отсутствие штампа о браке в паспорте продавца является гарантией безопасности. Андрей Малов подчеркивает, что это далеко не так.

Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру у человека, который получил её в наследство. Документы в порядке, нотариус все заверил. Вы живете спокойно год, два, а потом получаете повестку в суд. Оказывается, у умершего был внебрачный ребенок или родственник, который не знал о смерти наследодателя (например, находился за границей или в местах лишения свободы). Закон в таких случаях часто встает на сторону «обделенного» наследника, если тот докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине. В итоге сделку могут признать недействительной, и вы останетесь без квартиры, пытаясь взыскать деньги с продавца, у которого их уже давно нет.

Банкротство продавца: риск, который нельзя игнорировать

Еще более актуальная проблема последних лет — это банкротство физических лиц. Андрей Владимирович акцентирует внимание на том, что риск потерять купленное жилье сохраняется в течение трех лет после сделки.

Логика здесь следующая: если продавец в момент продажи уже имел признаки неплатежеспособности (долги по кредитам, налогам), а квартиру продал чуть дешевле рыночной стоимости, финансовый управляющий может оспорить эту сделку в суде. Суд посчитает, что продавец намеренно избавлялся от активов, чтобы не платить кредиторам, а вы, как покупатель, «должны были это заподозрить». В результате квартиру заберут в конкурсную массу для погашения долгов продавца. Обычная проверка документов на квартиру этот риск не выявит — нужно проверять именно финансовое состояние самого продавца.

Почему риелтор не заменит юриста

Многие покупатели полагаются на риелторов, считая, что те проверяют юридическую чистоту. Однако Андрей Малов объясняет фундаментальную разницу в подходах. Задача риелтора — соединить продавца и покупателя и довести дело до регистрации перехода права, чтобы получить комиссию. Задача профильного юриста — найти причины, по которым сделку совершать нельзя.

Глубокий правовой анализ (due diligence) включает в себя проверку не только текущих документов, но и всей цепочки переходов права собственности, наличие судебных споров в прошлом, проверку дееспособности участников сделки и многих других неочевидных факторов. Без специальных знаний и опыта, которыми обладают эксперты Malov & Malov, увидеть полную картину практически невозможно.

Подробнее о том, как грамотная юридическая стратегия помогает сохранить имущество и выйти победителем из сложнейших ситуаций, рассказывает источник. Этот материал наглядно демонстрирует, что своевременное обращение к профессионалам — это не расход, а инвестиция в собственную безопасность.

Материнский капитал и права детей

Отдельного внимания требует тема использования материнского капитала предыдущими владельцами. Андрей Владимирович часто сталкивается с ситуациями, когда продавцы использовали маткапитал для погашения ипотеки, но не выделили доли детям, как того требует закон. Квартира продается, а через несколько лет прокуратура или повзрослевшие дети подают иск о признании сделки недействительной.

Суть проблемы в том, что информация об использовании маткапитала не всегда отражается в общих базах данных напрямую. Чтобы выявить этот риск, нужно проводить перекрестный анализ документов и запрашивать специфические справки, о чем обычный покупатель даже не догадывается.

Резюме

Покупка недвижимости на вторичном рынке — это всегда уравнение со многими неизвестными. Как показывает практика Андрея Малова, поверхностный подход здесь недопустим. Чтобы не стать жертвой обстоятельств и не потерять право собственности, необходимо досконально проверять не только объект, но и субъектов сделки. Лучший способ обезопасить себя — доверить эту проверку тем, кто специализируется на защите собственности и знает судебную «кухню» изнутри.